În cazul tranzacțiilor imobiliare, antecontractul de vânzare-cumpărare (promisiunea de vânzare-cumpărare) reprezintă un instrument juridic frecvent utilizat, prin care părțile, promitentul-vânzător și promitentul-cumpărător, își asumă obligația de a încheia în viitor un contract de vânzare-cumpărare.
Din nefericire, de foarte multe ori, vânzătorul, inclusiv prin agențiile imobiliare cu care colaborează, promovează încheierea acestor antecontracte fără a fi notate în Cartea funciară.
Această practică generează o relativitate a efectelor contractului și îl poate expune pe promitentul-cumpărător unor riscuri semnificative, în special în situația în care promitentul-vânzător este de rea credință și înstrăinează sau promite înstrăinarea bunului unei terțe persoane.
Care este natura juridică a antecontractului de vânzare-cumpărare?
Principala obligație generată de antecontractul de vânzare-cumpărare este una de a face, respectiv de a perfecta actul translativ de proprietate (vânzarea). Cu toate acestea, potrivit Codului civil, antecontractul produce efecte numai între părțile contractante (principiul relativității efectelor contractului).
Aceasta înseamnă că, în absența unor măsuri de publicitate (înscrierea în cartea funciară), antecontractul nu este opozabil terților. Concret, în situația în care promitentul-vânzător încheie un antecontract de vânzare-cumpărare cu promitentul-cumpărător A și, ulterior, în scopul obținerii unui preț mai avantajos, înstrăinează definitiv același bun imobil unui terț (cumpărătorul B), acesta din urmă, fiind de bună-credință și necunoscând existența antecontractului cu A, nu ar fi ținut să respecte obligațiile asumate anterior de promitentul-vânzător față de A și nici nu ar fi afectat direct de existența primului antecontract.
Întrucât la încheierea unui antecontract, promitentul-vânzător achită o parte (care poate fi semnificativă) din prețul imobilului, lipsa opozabilității promisiunii de vânzare-cumpărare, prin neînscrierea acesteia în Cartea funciară, îl expune la riscuri juridice substanțiale.
Aceste riscuri nu se limitează doar la pierderea sumei achitate cu titlu de avans, ci includ și imposibilitatea de a dobândi ulterior proprietatea imobilului. Prin urmare, promitentul-cumpărător va fi nevoit să se orienteze către achiziția unui alt imobil, ale cărui costuri ar putea fi superioare celor existente pe piață la data încheierii promisiunii inițiale de vânzare.
Riscurile asociate ne-notării antecontractului în Cartea Funciară – Lipsa notării antecontractului în Cartea Funciară expune promitentul-cumpărător la o serie de riscuri majore:
- Vânzarea bunului către un terț
Cel mai frecvent risc este ca promitentul-vânzător să înstrăineze imobilul unui alt cumpărător (terț) care, fiind de bună-credință și necunoscând existența antecontractului, își intabulează dreptul de proprietate în Cartea Funciară. Potrivit dispozițiilor art. 891 din Codul civil, în cazul în care două sau mai multe persoane au fost îndreptățite să dobândească, prin acte încheiate cu același autor, drepturi asupra aceluiași imobil care se exclud reciproc, cel care și-a înscris primul dreptul va fi socotit titularul dreptului tabular, indiferent de data titlului în temeiul căruia s-a săvârșit înscrierea în cartea funciară. În acest scenariu, terțul dobânditor, care a acționat cu bună-credință și și-a înscris primul dreptul, va fi considerat proprietarul de drept al imobilului.
- Și totuși, ce poate face promitentul-cumpărător păgubit? Limitarea la acțiunea în daune-interese…
Dispozițiile art. 1.669 din Codul civil conferă posibilitatea promitentului-cumpărător, în situația în care promitentul-vânzător refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, să îl acționeze în judecată pe acesta din urmă, instanța urmând să pronunțe o hotărâre, în condițiile stabilite prin antecontract, care să țină loc de contract de vânzare, cu condiția ca promitentul-cumpărător să introducă acțiunea în termen de maxim 6 luni de la data expirării antecontractului.
Problema reală apare în ipoteza în care promitentul-vânzător înstrăinează, ulterior încheierii antecontractului, imobilul către un terț, iar antecontractul nu fusese înscris în Cartea Funciară. În conformitate cu articolul 906 din Codul civil, promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului se poate nota în Cartea Funciară. Această notare conferă opozabilitate antecontractului față de terți.
În absența unei astfel de notări, antecontractul nu produce efecte față de terți. Prin urmare, dacă o terță persoană dobândește dreptul de proprietate asupra imobilului și își înscrie dreptul în Cartea Funciară, el va fi considerat de bună-credință, prezumându-se că nu a cunoscut existența antecontractului.
Astfel, deși promitentul-cumpărător poate introduce acțiunea întemeiată pe dispozițiile art. 1.669 din Codul civil, anterior menționate, instanța nu va putea dispune transferul dreptului de proprietate către acesta, deoarece dreptul terțului dobânditor (al persoanei care dobândește imobilul ulterior încheierii antecontractului dintre promitentul-vânzător și promitentul-cumpărător), înscris în Cartea Funciară, beneficiază de protecție legală.
Prin urmare, singura opțiune rămasă promitentului-cumpărător va fi aceea de a solicita pe cale judecătorească daune-interese de la cel cu care a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare, respectiv de la promitentul-vânzător, pentru nerespectarea obligației de a încheia contractul.
Va avea câștig de cauză? Cu siguranță, în condițiile descrise, va obține o hotărâre judecătorească favorabilă. Din nefericire pentru acesta, între obținerea unei hotărâri judecătorești și punerea în executare a acesteia rămâne un parcurs juridic care îi va fi favorabil numai în situația în care promitentul-vânzător este solvabil.
Altfel spus, chiar și în cazul obținerii unei hotărâri judecătorești definitive care să oblige promitentul-vânzător la plata daunelor, recuperarea efectivă a acestora depinde de solvabilitatea debitorului. Dacă promitentul-vânzător nu deține bunuri urmăribile în patrimoniul său, hotărârea judecătorească, deși un titlu executoriu, poate rămâne fără efect practic, promitentul-cumpărător urmând a nu-și mai acoperi niciodată prejudiciul.
În consecință, dacă vă aflați în poziția unui promitent-cumpărător este absolut necesar să cunoașteți că neînscrierea unui antecontract de vânzare-cumpărare, având ca obiect un bun imobil, în Cartea Funciară vă expune la trei riscuri majore: (i) Vânzarea bunului respectiv către o terță persoană; (ii) Limitarea opțiunilor judiciare exclusiv la acțiunea în daune-interese; (iii) Dificultatea reală de recuperare a acestor daune – acoperirea prejudiciului fiind condiționată exclusiv de solvabilitatea promitentului-vânzător.
Care sunt efectele juridice, benefice promitentului-cumpărător, ale notării antecontractului în Cartea Funciară?
În primul rând, opozabilitatea față de terți – notarea conferă antecontractului, potrivit dispozițiilor art. 902 din Codul civil opozabilitate față de terți, ceea ce înseamnă că promisiunea de vânzare devine publică și este prezumată a fi cunoscută de orice persoană.
De reținut faptul că în ipoteza în care promitentul-vânzător este de rea credință și încearcă vânzarea imobilului promis către o terță persoană, notarul public are obligația să consulte Cartea Funciară pentru a se asigura că imobilul este înscris și pentru a verifica toate înscrierile relevante, inclusiv notările.
O promisiune de vânzare-cumpărare notată în Cartea Funciară este o mențiune care apare în extrasul de carte funciară și indică existența unei obligații de a vinde asumate de proprietar. Notarul, prin consultarea extrasului de carte funciară pentru autentificare, va lua cunoștință de această notare. Astfel, rolul notarului este tocmai de a preveni sau, cel puțin, de a aduce la cunoștința părților această situație și consecințele juridice.
Prin absurd, și în ipoteza în care un notar public ar autentifica un astfel de act (puțin probabil în practică), vânzarea către terțul cumpărător ar fi inopozabilă promitentului-cumpărător inițial, acesta din urmă având posibilitatea de a solicita instanței de judecată pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, potrivit art. 1.669 din Codul civil. Odată obținută și intabulată, o astfel de hotărâre va produce efecte cu rangul notării promisiunii în Cartea Funciară – ceea ce înseamnă că dreptul de proprietate al promitentului-cumpărător inițial prevalează asupra dreptului de proprietate al terței persoane care a cumpărat.
În concluzie, notarea promisiunii de vânzare în Cartea Funciară oferă protecție juridică solidă promitentului-cumpărător, făcând dreptul său opozabil oricărui terț și asigurându-i posibilitatea de a obține, prin intermediul instanței, transferul proprietății astfel cum a fost agreat prin antecontract, chiar și în cazul unei tentative de vânzare ulterioară către o altă persoană.