Principala modalitate de înstrăinare a terenurilor agricole situate în extravilan o reprezintă vânzarea.
Potrivit Codului civil, “vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preț pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească”.
Regimul juridic, în ceea ce privește vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan, este reglementat de Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului.
Conform dispozițiilor legale cuprinse în acest act normativ, “înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, și a dreptului de preempțiune, la preț și în condiții egale cu cele prevăzute în ofertă […]”.
Cu toate acestea, articolul 6 alineatul (1) din Legea nr. 17/2014 prevede faptul că “prin derogare de la art. 1.730 și următoarele din Legea nr. 287/2009 (privind Codul civil), republicată, cu modificările ulterioare, vânzătorul înregistrează, la primăria din raza unității administrativ-teritoriale unde se află terenul, o cerere prin care solicită afișarea ofertei de vânzare a terenului agricol situat în extravilan, în vederea aducerii acesteia la cunoștința peremptoriilor. Cererea este însoțită de oferta de vânzare a terenului agricol și de documentele doveditoare prevăzute de normele metodologice de aplicare a prezentei legi”.
Altfel spus, cadrul legislativ principal care reglementează vânzarea unui teren agricol situat în extravilan este reprezentat de Legea nr. 17/2014, legiuitorul stabilind o procedură specială ce urmează a fi respectată atât de către vânzător, cât și de către cumpărător. În mod subsidiar, aceste dispoziții legale se completează cu prevederile Codului civil referitoare la contractul de vânzare.
Așadar, legiuitorul reglementează, pe de o parte, condițiile speciale de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan cu privire la publicitatea ofertei de vânzare/cumpărare și la exercitarea dreptului de preempțiune, pe care anumite categorii de persoane îl au, iar pe de altă parte, impune îndeplinirea unor obligații, precum utilizarea terenurilor exclusiv în vederea desfășurării activităților agricole, modalitatea de impozitare în cazul vânzării directe sau indirecte a pachetului de control al persoanelor juridice ori a imobilului propriu-zis.
Nerespectarea unora dintre aceste condiții de înstrăinare prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan, precum dreptul de preemțiune sau obținerea avizelor prevăzute de lege, se sancționează cu nulitatea absolută.
De-a lungul timpului, acest act normativ a suferit o serie de modificări, fiind introduse în sarcina părților unele obligații suplimentare, ce au reprezentat impedimente reale privind modalitatea de înstrăinare prin vânzare a unui teren agricol situat în extravilan.
De pildă, prin Legea nr. 175/2020 pentru modificarea și completarea Legii nr. 17/2014 a fost introdus articolul 42, potrivit căruia, în situația în care proprietarul terenului agricol dorește revânzarea înainte de împlinirea unei perioade de 8 ani de la momentul cumpărării, acesta va fi obligat la plata unui impozit suplimentar de 80% pe suma ce reprezintă diferența dintre prețul de vânzare și prețul de cumpărare, în baza grilei notarilor din respectiva perioadă.
Forma inițială acestor dispoziții a fost modificată prin Ordonanța de urgență nr. 104/2022, aceasta din urmă clarificând anumite aspecte lacunare din vechea reglementare, referitoare la modalitatea de aplicare a textului de lege.
Chiar și în această situație, criticile împotriva impozitării de 80% rămân în continuare, cel puțin sub aspectul atingerilor aduse dreptului de dispoziție al proprietarilor acestor terenuri, cu consecințele ce rezultă dintr-o astfel de limitare.
Din această perspectivă, este de menționat faptul că nu doar vânzătorul are de suferit prin reglementarea actuală a modului de impozitare, ci și cumpărătorul, indiferent dacă ne referim la un potențial preemptor, din categoria celor stabiliți prin Legea nr. 17/2014, sau în lipsa acestuia, a unui cumpărător care dorește achiziționarea la liber a imobilului.
În actualul context, această îngrădire a proprietății private se răsfrânge inclusiv asupra mediului de afaceri, limitând în mod clar posibilitatea unor investitori care activează în domeniul agricol sau non-agricol de a-și extinde anumite investiții în acest sector.
Darea in plată. Excepție de la plata impozitului de 80% stabilit prin Legea nr. 17/2014
Așa cum am menționat, vânzarea reprezintă principalul instrument juridic de înstrăinare a terenurilor agricole situate în extravilan.
În practică însă pot apărea situații care să stabilească premisele unor modalități diferite de înstrăinare.
Imaginați-vă următorul raport juridic: între două societăți se încheie un contract de prestări servicii, în care A S.R.L. are calitatea de furnizor, iar B S.R.L. pe cea de beneficiar.
În virtutea relației contractuale dintre părți, societatea A își execută cu bună-credință obligațiile asumate, însă societatea B, din cauza unor probleme financiare care au generat o lipsă de lichidități, se află în imposibilitatea obiectivă de a achita furnizorului prețul contractului.
În această ipoteză, contractul de furnizare devine izvorul unui drept de creanță asupra căruia A va avea calitatea de creditor, iar B pe cea de debitor.
O modalitate de stingere a obligației de plată asumată de către B, în condițiile în care creditorul A consimte, ar putea consta în executarea unei alte prestații decât cea datorată.
Denumirea juridică a unei astfel de operațiuni este aceea de “dare în plată”, fiind reglementată de dispozițiile Codului civil.
Cu alte cuvinte, B ar putea, cu acordul lui A, să execute o altă prestație decât cea datorată, constând, de pildă, în transmiterea către A, a dreptului de proprietate asupra unui teren agricol situat în extravilanul unei localități.
În aceste condiții, deși are loc o transmitere a dreptului de proprietate asupra unui teren agricol situat în extravilan, se poate observa că regimul juridic prin care operează transferul diferă de cel al vânzării.
Prin urmare, procedurile si obligațiile reglementate de Legea nr. 17/2014, în special obligația de plată a impozitului de 80% prevăzut de art. 42, nu se aplică situației în care înstrăinarea unui teren agricol situat în extravilan se realizează prin dare în plată, ca modalitate de stingere unui raport juridic obligațional preexistent între debitor și creditorul său.
Rămân, totuși, incidente regulile generale în materia vânzării sub aspectul existenței obligației de garanție a vânzătorului (in cazul de față a debitorului) contra evicțiunii, precum și a viciilor lucrului înstrăinat, respectiv a terenului agricol situat în extravilan.