CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A IV-A CIVILĂ
DECIZIA NR. 6 R
Ședința publică din data de 10 ianuarie 2022
Pe rol se află rejudecarea fondului în recursul declarat de recurenții reclamanți A____ A____ și C____ C_____, împotriva Deciziei civile nr. 584/01.10.2020, pronunțate de Tribunalul Călărași în dosarul nr. _____________, în contradictoriu cu intimații pârâți B____ B____ și D____ D_______, în cauza având ca obiect „hotărâre care să țină loc de act autentic”.
CURTEA,
Deliberând asupra cauzei civile de față constată următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată reclamanții C____ C_____ și A____ A____ au chemat în judecată pe pârâții B____ B____ și D____ D_______, solicitând ca prin hotărârea judecătorească ce se va pronunța să se constate intervenită vânzarea cumpărarea imobilului-locuința C, situat în _____, locuința C.
Prin sentința civilă nr.2080/2019, pronunțată de Judecătoria Călărași, s-a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții C____ C_____ și A____ A____ în contradictoriu cu pârâții B____ B____ și D____ D_______.
Prin decizia civilă nr. 584/01.10.2020 pronunțată de Tribunalul Călărași, s-a respins apelul formulat de apelanții – reclamanți C____ C_____ și A____ A____, împotriva sentinței civile nr.2080, pronunțate de Judecătoria Călărași în data de 15.10.2019.
Prin decizia civilă nr. 222R/18.03.2021, pronunțată de Curtea de Apel București, Secția a IV a Civilă, a fost admis recursul formulat de către recurenții reclamanți A____ A____ și C____ C_____ împotriva deciziei civile nr. 584/ 01.10.2020, pronunțată de către Tribunalul Călărași, aceasta fiind casată și s-a reținut cauza pentru rejudecare pe fond.
În motivarea deciziei de casare, instanța de recurs a reținut că, deși dispozițiile art. 1676 C.civ. stabilesc că în materie de vânzare cumpărare strămutarea proprietății de la vânzător la cumpărător este supusă dispozițiilor de carte funciară, față de dispozițiile exprese ale art. 1669 C.civ. instanța verifică numai îndeplinirea condițiilor de validitate ale convenției dintre părți nu și îndeplinirea condițiilor necesare îndeplinirii formalităților pentru opozabilitatea pentru terți, înscrierea în cartea funciară nefiind constitutivă de drepturi, instanța de apel reținând în mod greșit faptul că nu sunt îndeplinite condițiile de validitate pentru înstrăinare în lipsa înscrierii imobilului în cartea funciară.
Procedând la rejudecarea apelului, în raport de motivele invocate în susținerea acestuia, având în vedere apărările formulate în cauză, materialul probator administrat precum și dispozițiile legale incidente în materie, Curtea reține că aceasta este fondat pentru următoarele considerente:
La data de 21.09.2018 între B____ B____ și D____ D___, apelanții pârâți din prezenta cauză, în calitate de promitenți-vânzători, și C____ C_____ și A____ A____, recurenții reclamanți, în calitate de promitenți cumpărători, s-a încheiat promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare autentificată sub nr. 2343 de către S.P.N. P___ , prin care intimații pârâți s-au obligat să vândă recurenților reclamanți imobilul compus din o cameră de locuit și dependințe, cu o suprafață utilă de 34,97 m.p. și beci cu o suprafață utilă de 16,39 m.p., precum și dreptul de superficie asupra terenului ocupat de locuință, în suprafață de 56,38 m.p., pe toată durata de existență a construcției, imobil situat în stația CF, locuința C.
În cuprinsul actului anterior menționat, s-a precizat faptul că prețul vânzării, în cuantum de 1500 lei, a fost achitat la data semnării promisiunii, actul semnat de către promitenții vânzători reprezentând în egală măsură și o chitanță liberatorie în privința executării obligației de plată.
Totodată, părțile au stabilit ca autentificarea contractului de vânzare cumpărare să se facă până la data de 17.10.2018, acestea urmând a se prezenta la sediul S.P.N. P___ în vederea semnării contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, intimații-pârâți, în calitate de promitenți vânzători, obligându-se să îndeplinească formalitățile prealabile necesare încheierii contractului în formă autentică, să procure documentele necesare pentru autentificarea actului (certificat de atestare fiscală din care să rezulte că nu există creanțe bugetare neachitate, certificat de performanță energetică, adeverințe din care să rezulte că s-au achitat utilitățile), să deschidă carte funciară a imobilului și să îl intabuleze precum și să se prezinte la notarul public anterior autentificării contractului de vânzare cumpărare în vederea solicitării extrasului de carte funciară pentru autentificare.
Intimații pârâți nu s-au prezentat la notariat în vederea încheierii actului de vânzare cumpărare în formă autentică, deși au fost notificați în acest sens de către recurenții reclamanți și nici nu au efectuate demersurile prealabile încheierii contractului în formă autentică, potrivit relațiilor comunicate de către O.C.P.I. Călărași imobilul ce face obiectul promisiunii nefiind intabulat în cartea funciară.
În drept, Curtea reține că potrivit art. 1669 alin. 1 C.civ. “când una din părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite”.
Pentru ca instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, trebuie să fie îndeplinite cumulativ anumite condiții: să existe un antecontract valabil încheiat cu respectarea dispozițiilor legale, antecontractul să fie dovedit potrivit dreptului comun, reclamantul să-și fi îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract, promitentul vânzător să fie proprietar exclusiv al bunului iar acesta să fie determinat sau determinabil, una din părți să refuze autentificarea actului iar promitentul cumpărător să nu fie incapabil a dobândi acel bun la data pronunțării sentinței.
Totodată, se reține că potrivit art. 57 alin. 1 din O.U.G. 80/2013, în cazul cererilor prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care ține loc de act autentic de înstrăinare a unor bunuri imobile, instanța de judecată va solicita extras de carte funciară pentru bunurile imobile ce au carte funciară deschisă sau certificat de sarcini pentru imobilele care nu au carte funciară deschisă, certificat fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorității administrației publice locale și dovada debitelor la zi ale cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari.
Procedând la verificarea condițiilor anterior menționate, Curtea reține caracterul întemeiat al cererii de chemare în judecată formulată de către reclamanți.
Astfel, se constată că între părți s-a încheiat o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare prin care pârâții, în calitate de promitenți vânzători, s-au obligat să vândă în forma prevăzută de lege imobilul compus din o cameră de locuit și dependințe, cu o suprafață utilă de 34,97 m.p. și beci cu o suprafață utilă de 16,39 m.p. precum și dreptul de superficie asupra terenului ocupat de locuință, în suprafață de 56,38 m.p., pe toată durata de existență a construcției, imobil situat în _____, locuința C, în schimbul prețului de 1500 lei, achitat la momentul semnării promisiunii, iar reclamanții, în calitate de promitenți cumpărători, s-au obligat să cumpere respectivul imobil în condițiile convenite.
Instanța reține că acest antecontract de vânzare-cumpărare încheiat între părți întrunește condițiile generale de validitate ale unui act juridic, respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimțământul valabil, obiectul determinat și cauza licită prevăzute de art. 1179 din noul Cod civil, fiind obligatoriu între părțile contractante în baza art.1270 din Codul civil.
Astfel, reclamanții au devenit în temeiul actului încheiat titulari ai unui drept de creanță, respectiv al dreptului de a obține încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, corelativ obligației de a face ce a luat naștere în sarcina promitenților vânzători, ce presupune îndeplinirea de către aceștia a formalităților necesare transferului în condiții legale a dreptului de proprietate.
Se mai reține de către instanță că s-a făcut dovada faptului că promitenții cumpărători au achitat integral, suma convenită drept preț al vânzării, neexistând nici o interdicție legală pentru ca aceștia să dobândească imobilul ce face obiectul promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare.
Instanța mai constată că imobilul ce face obiectul contractului încheiat între părți este proprietatea pârâților, acesta fiind dobândit în baza contractului de vânzare cumpărare nr. 236/03.06.2004 încheiat cu S________, iar acesta a fost identificat prin expertiza topo cadastrală întocmită în cauză de către expertul F_____, ca fiind compus din C1, locuință, în suprafață construită de 40 m.p. și suprafață utilă de 34,97 m.p. (fila 56 și urm. dosar jud. + precizările din fața instanței de fond de la fila 68) și C2, anexă (wc) în suprafață de 1,50 m.p., construcția compusă inițial din bucătărie, hol și dormitor fiind recompartimentată și fiind compusă în prezent din bucătărie și două dormitoare.
Acest imobil nu este înscris în cartea funciară și nici nu figurează cu sarcini, potrivit relațiilor comunicate de către Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Călărași (fila 13 dosar jud. și fila 63 dosar recurs), iar pentru acesta nu figurează creanțe bugetare de plată scadente în evidențele Direcției Generale de Impozite și Taxe Locale, potrivit certificatului de atestare fiscală emis la data de 09.10.2018, respectiv din data de 17.06.2021 și 15.10.2021.
Curtea reține că pârâții nu și-au îndeplinit obligația de a se prezenta la notariat în vederea încheierii actului autentic de vânzare cumpărare, refuzul acestora de a încheia actul promis în formă autentică nefiind justificat în niciun fel.
Având în vedere aceste împrejurări precum și dispozițiile art. 1270 și cele ale art. 1669 C.civ. Curtea, în rejudecarea fondului apelului, urmează să admită calea de atac formulată și să schimbe sentința civilă atacată, instanța urmând să suplinească acordul pârâților la încheierea contractului de vânzare cumpărare și, drept consecință, să admită cererea de chemare în judecată și să pronunțe o hotărâre prin care să constate intervenită vânzarea cumpărarea între părțile din prezenta cauză cu privire la imobilul situat în _, locuință C., județ Călărași.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE:
În rejudecare:
Admite apelul formulat de recurenții reclamanți A____ A____ și C____ C_____, ambii cu domiciliul ales în Călărași, ______________________, ____________, ______________________, împotriva Deciziei civile nr. 584/01.10.2020, pronunțate de Tribunalul Călărași în dosarul nr. _____________, în contradictoriu cu intimații pârâți B____ B____ și D____ D_______, ambii domiciliați în ______________________, __________________________, județ Călărași, în cauza având ca obiect „hotărâre care sa tina loc de act autentic”.
Schimbă în tot sentința apelată, în sensul că:
Admite cererea de chemare în judecată.
Constată intervenită vânzarea cumpărarea imobilului situat în ________, locuința C, județ Călărași.
Definitivă.
Pronunțată în ședință publică azi, 10.01.2022.