Promisiunea de vânzare-cumpărare (denumită și antecontract) NU te face proprietar! Poți ajunge să cumperi doar…o iluzie!
Scriu aceste rânduri ca urmare a unei știri vizionate recent, în care o persoană (promitent-cumpărător) a achitat pentru un apartament prețul integral și s-a trezit, ulterior, în pragul executării silite.
Majoritatea blamează, pe bună dreptate, vânzătorul (așa-numitul „dezvoltator”) și creditorul – în cazul respectiv, IFN-ul -, dar nu s-ar putea plasa responsabilitatea și asupra cumpărătorului?
În mod evident, prin „responsabilitate” nu mă refer la o culpă juridică, ci la acea diligență pe care ar trebui să o depunem atunci când cumpărăm un bun de mare valoare.
Am observat că, în prezent, sunt la foarte mare căutare firmele care oferă servicii de verificare a autovehiculelor second-hand. Oamenii plătesc pentru a se confirma seriozitatea vânzătorului și a se asigura că mașina e în stare tehnică bună.
Totuși, cum se explică faptul că în cazul unei locuințe, care pentru majoritatea românilor reprezintă cea mai importantă tranzacție financiară din viață, aproape nimeni nu face verificări?
Una dintre cele mai mari capcane din piața imobiliară actuală implică cumpărători care semnează promisiuni de vânzare (antecontracte) fără nicio garanție reală, achitând, în acest sens, sume foarte mari (deseori, prețul integral al imobilului ce se dorește a fi achiziționat).
Motivația de a acționa atât de iresponsabil este dată de prețul „bombastic” pe care îl oferă „dezvoltatorul” la o astfel de tranzacție. Oferta este atât de bună, încât riscurile par irelevante.
Cu toate acestea, ele există și poți ajunge să pierzi toți banii pe care i-ai achitat, fără măcar să fi văzut imobilul dorit.
Ce înseamnă, de fapt, promisiunea de vânzare (antecontractul)?
Acest tip de contract reprezintă cea mai mare neînțelegere în rândul cumpărătorilor, deoarece mulți cred că, odată achitat prețul, devin proprietari – mai ales în situațiile în care, la semnarea promisiunii sau ulterior acesteia, promitentul-vânzător dă în folosință apatamtnul către promitentul-cumpărător.
Fals! Atunci când semnezi o promisiune și plătești un avans, NU devii proprietarul apartamentului, chiar dacă avansul reprezintă, în realitate, prețul integral al acestuia.
Din punct de vedere juridic, promisiunea reprezintă doar un simplu angajament prin care ambele părți (promitentul-vânzător și promitentul-cumpărător) promit că, în viitor, vor încheia contractul de vânzare în formă autentică la notar.
Până la semnarea contractului final de vânzare, dezvoltatorul rămâne proprietarul exclusiv al imobilului. Chiar dacă acesta îți predă cheile și te lasă să te muți în apartament, tu ai doar calitatea de simplu utilizator (detentor precar), NU de proprietar.
Astfel, în ipoteza materializării riscului suprem, în care dezvoltatorul dă faliment înainte de semnarea contractului final, apartamentul nu este al tău, ci va intra în masa de bunuri care vor fi vândute pentru a plăti datoriile firmei.
De ce este extrem de periculos să cumperi de la un dezvoltator finanțat de un IFN?
Ei bine, multe bănci serioase refuză să finanțeze dezvoltatori imobiliari care nu prezintă garanții solide, planuri de afaceri viabile sau care au un istoric financiar dubios. Prin urmare, mulți dintre aceștia apelează la IFN-uri, care acordă credite mult mai ușor, dar cu dobânzi uriașe.
Pentru a-și asigura recuperarea banilor, IFN-ul instituie o ipotecă de rang I asupra întregului proiect imobiliar (terenul și blocul construit).
Dacă dezvoltatorul nu își mai poate plăti creditul către IFN și intră în faliment, IFN-ul va trece la executarea silită a blocului (inclusiv a apartamentului pentru care tu ai plătit deja avansul).
Se ajunge, astfel, în situația dramatică în care, pentru a nu fi evacuat (în ipoteza în care ți-a fost dat deja în folosință imobilul) sau pentru a nu pierde avansul plătit (mai ales în cazul în care acesta este unul mare reprezentând, de exemplu, contravaloarea integrală a locuinței) să plătești tu și ceilalți vecini aflați în aceeași situație datoria dezvoltatorului către IFN.
Deși legea prevede posibilitatea subrogării parțiale (plătind datoria dezvoltatorului pentru partea ta din imobil, devii creditor al acestuia), în realitate NU vei mai avea de la cine săă recuperezi banii, deoarece dezvoltatorul este deja în faliment și nu mai are active libere.
Practic, ajungi să alegi între două variante absurde: aceea de a plăti chiar de două ori apartamentul sau de a pierde, în totalitate, banii deja achitați.
În situația în care dezvoltatorul intră în insolvență sau faliment, remediile juridice teoretice sfidează practica, deoarece dacă dorești recuperarea avansului plătit, singura opțiune este aceea de a te înscrie la masa credală (pe o „listă” a creditorilor).
Problema este aceea că, într-o asemenea situație, primii care își iau banii din vânzarea bunurilor ipotecate sunt creditorii garantați (băncile sau IFN-urile care dețin ipoteci de rang superior). Cumpărătorii cu simple promisiuni nenotate nu sunt altceva decât niște creditori chirografari (fără garanții), ultimii de pe listă. În 99% din cazuri, aceștia nu mai recuperează niciun leu.
Chiar în cazul în care promisiunea este notată în Cartea funciară, IFN-ul care deține ipoteca de gradul I înscrisă anterior va avea prioritate – șansele de recuperare a banilor de către tine, în calitate de promitent-cumpărător, fiind extrem de reduse.
Cum te protejezi?
În primul rând, fă un Due Diligence, o verificare prealabilă și accesibilă a vânzătorului: Are procese pe rol? Are datorii la stat?
Obține un extras de Carte Funciară pentru informare al terenului/blocului. Dacă acolo apare o ipotecă uriașă în favoarea unui IFN, acesta este un semnal major de alarmă.
Nu plăti avansuri uriașe! Nu te încărca cu riscul pierderii unor sume mari de bani în baza unei simple promisiuni. Dacă „dezvoltatorul” îți cere 50%, 80% sau prețul integral, cel mai probabil folosește banii tăi pentru a-și finanța construcția sau, mai rău, pentru a achita alte datorii urgente.
Există cazuri în care dezvoltatorii au folosit banii încasați din promisiuni în finanțarea altor proiecte imobiliare și au ajuns să blocheze întreaga investiție. Realitatea practică este aceea că NU ai niciun control asupra banilor odată achitați în baza promisiunii.
Este absolut necesar să notezi promisiunea în Cartea Funciară. Mi-am amintit de o filmare de pe internet, în care apărea un agent imobiliar revoltat pe cumpărătorii care cer notarea promisiunilor (antecontractelor) în Cartea Funciară, pe motiv că „îngreunează tranzacțiile”…
NOTAREA PROMISIUNII nu te protejează de o ipotecă înscrisă înainte de către IFN sau bancă, DAR împiedică dezvoltatorul să vândă sau să promită același apartament și altor persoane (cazuri care, din nefericire, sunt to mai dese în practică).
Nu semna promisiunile redactate de avocații dezvoltatorului fără a te consulta înainte cu un jurist sau cu un notar public (altul decât cel propus de vânzător) pentru a analiza riscurile reale ale tranzacției.
Și, nu în ultimul rând, nu te încrede în agentul imobiliar în ceea ce privește noțiunile și riscurile juridice. Lăsând la o parte teoria, fii conștient de faptul că agențiile imobiliare, în practică, acționează de cele mai multe ori în beneficiul vânzătorului (acela fiind persoana care achită comisionul). Contractul de intermediere imobiliară se transformă, astfel, într-o ustensilă de promovare a intereselor vânzătorului, în care realitatea comercială intră în conflict cu teoria legală a intermedieriiș.
Vezi și:
- Jurisprudență relevantă: https://www.deaconu.legal/jurisprudenta/;
- Articole juridice: https://www.deaconu.legal/articole-juridice/;
- Legislație actualizată: https://www.deaconu.legal/legislatie/.