„Vecinul a construit pe terenul meu” – accesiunea imobiliară și soluțiile legale

•
•

Ce înseamnă construcția peste hotar și când se aplică accesiunea imobiliară?

Ce poți face dacă vecinul a construit parțial pe terenul tău?

Diferența dintre bună-credință și reaua-credință în construcțiile pe terenul altuia;

Demolarea construcției edificate parțial pe terenul vecinului.

Procedura: notificare, expertiză, acțiune în instanță.

Vecinul a construit pe terenul meu – o situație juridică tot mai frecventă.

Între relațiile dintre proprietarii de terenuri învecinate, limitele dintre proprietăți și modul în care acestea sunt folosite pot duce, uneori, la neînțelegeri cu implicații juridice complexe.

O situație des întâlnită este cea în care, la ridicarea unei construcții durabile (un garaj, o anexă gospodărească sau chiar o locuință) proprietarul depășește linia de hotar al imobilului său și ocupă o parte din terenul vecinului.

Într-un asemenea context, apare întrebarea: ce poate face proprietarul afectat pentru a-și apăra dreptul de proprietate și pentru a restabili limitele corecte ale terenului său?

Codul civil reglementează mecanismul unei instituții juridice, denumită accesiunea imobiliară  artificială pentru lucrări realizate parțial pe terenul altuia, menită să rezolve un astfel de diferend, oferind soluții concrete în baza existenței bunei sau relei-credințe a celui care construiește.

Astfel, conform legislației aplicabile (art. 586 Cod civil), autorul lucrării este de bună-credință dacă se întemeiază fie pe cuprinsul cărții funciare în care, la data realizării lucrării, era înscris ca proprietar al imobilului, fie pe un mod de dobândire nesupus înscrierii în carte funciară, dacă, în ambele cazuri, nu rezultă din cartea funciară și nu a cunoscut pe nicio altă cale viciul titlului său.

 Altfel spus, proprietarul care construiește, este de bună-credință dacă, pe de o parte, are credința fermă că edifică exclusiv pe terenul său, neavând cunoștință despre viciul titlului său sau despre depășire limitei de hotar și, pe de altă parte, își întemeiază convingerea pe cuprinsul cărții funciare (în care era înscris ca proprietar al imobilului cu limitele respective), fie pe un mod de dobândire nesupus înscrierii în carte funciară, fără ca din cartea funciară a vecinului sau din alte elemente de publicitate să rezulte neconcordanța.

Un exemplu concret, din practică, ar fi situația în care doi vecini dețin proprietăți delimitate de un gard vechi de sârmă, poziționat în același loc de peste 20 de ani. Unul dintre ei decide să demoleze o magazie veche aflată pe limita gardului și să construiască un garaj de cărămidă.

Astfel, proprietarul constructor obține toate autorizațiile necesare și edifică garajul. Ulterior finalizării lucrării, însă, în urma unui nou cadastru general, se descoperă că gardul „istoric” fusese amplasat greșit cu un metru pe terenul vecinului încă de la momentul parcelării inițiale a zonei.

Autorul lucrării este, în această situație, de bună-credință deoarece s-a bazat pe o stare de fapt de lungă durată ce nu lăsa să se întrevadă niciun viciu de delimitare a celor două proprietăți, obținând totodată toată documentația privind disciplina în construcții.

De cealaltă parte, există câteva situații în care autorul lucrării va fi considerat de rea-credință, după cum urmează:

  • A cunoscut sau trebuia să cunoască faptul că depășește limita de htar și că ocupă o porțiune din proprietatea vecinului;
  • A edificat construcția fără a deține o autorizație de construire valabilă sau a încălcat limitele de amplasament stabilite prin proiectul autorizat;
  • A continuat lucrările deși a fost notificat de vecin cu privire la încălcarea limitei de proprietate.

Un exemplu al relei-credințe ar fi situația în care proprietarul constructor începe construcția unei anexe gospodărești și, încă din faza turnării fundației, vecinul său observă că lucrările depășesc gardul despărțitor, notificându-l despre încălcare și solicitându-i să oprească lucrările până la clarificarea situației. Proprietarul constructor ignoră notificarea, refuză să facă o expertiză topografică și finalizează rapid ridicarea garajului.

Astfel, proprietarul constructor este de rea-credință întrucât a continuat lucrările pe riscul propriu, deși i s-a adus la cunoștință viciul poziționării. El nu va putea invoca ulterior, în apărarea sa, faptul că vecinul a asistat pasiv la restul construcției.

Remediile proprietarului afectat

1. Ipoteza în care vecinul său, care a construit, a fost de bună-credință

    În explicațiile doctrinare se arată faptul că legea caută să protejeze valoarea economică a construcției durabile și nu permite demolarea acesteia în cazul în care cel care a edificat-o a fost de bună-credință. Astfel, proprietarul afectat are la îndemână opțiunile prevăzute de art. 587 alin. (1) din Codul civil.

    Aceasta poate să ceară constituirea unui drept de coproprietate asupra construcției edificate de către vecinul său, cotele-părți ale celor doi vecini urmând a fi calculate proporțional: valoarea terenului deținut de proprietarul afectat raportată la valoarea construcției (materiale și manoperă) edificate de vecin.

    În cazul în care nu dorește să devină coproprietar, are posibilitatea să ceară, în lipsa unei înțelegeri amiabile, pe cale judiciară, obligarea vecinului constructor de bună credință la cumpărarea porțiunii de teren pe care a ocupat-o, la valoarea de circulație a pieței.

    2. Situația (mai des întâlnită în practică) în vecinul constructor a fost de rea-credință

    În această ipoteză, poziția proprietarului afectat este una mai puternică, în sensul în care, dacă se dovedește că vecinul său a construit cunoscând că încalcă hotarul sau fără a respecta autorizația de construire, poate opta între două măsuri.

    Proprietarul afectat poate cere instanței de judecată obligarea vecinului la demolarea porțiunii de construcție care îi încalcă proprietatea și la aducerea terenului în starea inițială. Toate costurile implicate cu o astfel de operațiune urmează a fi suportate în mod exclusiv de către vecinul constructor. De asemenea, suplimentar, legea oferă posilitatea solicitării de daune-interese pentru lipsa de folosință a terenului pe perioada ocupării.

    Dacă nu dorește demolarea, proprietarul afectat are posibilitatea de a deveni coproprietar (coproprietate forțată) însă, spre deosebire de ipoteza în care vecinul său ar fi fost de bună-credință, în condiții mai favorabile.

    Astfel, el are posibilitatea să solicite instanței de judecată stabilirea cotelor-părți ținându-se seama de valoarea terenului proprietate a sa și doar de jumătate din valoarea contribuției vecinului constructor (materiale și manoperă).

    Calea procedurală – Ce fac dacă vecinul a construit pe terenul meu?

    1. Notificarea prealabilă – proprietarul afectat va comunica o notificare către vecinul său, de preferat prin intermediul unui executor judecătoresc, prin care i se va pune în vedere o conciliere amiabilă.

      2. În cazul în care încercarea de soluționare amiabilă a diferendului eșuează, va introduce o cererea de chemare în judecată, competentă material și teritorial fiind judecătoria în circumscripția căreia se află imobilul.

      Jurisprudență relevantă (autorul de rea-credință a lucrărilor)

      Extras din Hotărârea nr. 1759/2022 din 05.12.2022, pronunțată de Judecătoria Răcari (sursa: www.rejust.ro):

      „În fapt, reclamanta este proprietarul imobilului teren, în suprafață de 730 mp, categoria curți-construcții, situat în intravilanul localității ## tarlaua #, parcela #/3, nr. carte funciară #0 (f. 13-16). Pârâta este proprietarul imobilului teren, în suprafață de 793 mp, categoria curți-construcții, situat în intravilanul localității # tarlaua 84, parcela #3, nr. carte funciară # (f. 55-57), teren învecinat cu cel aparținând reclamantei.

      Conform extrasului de carte funciară (f. 55), pârâta a constituit drept de abitație, în favoarea chemaților în garanție ##### ####### și ##### ####### #########. În urma efectuării expertizei tehnice judiciare, în specialitatea topografie, cadastru și geodezie, întocmită de expert ##, s-a constatat că pe terenul reclamantei, lot ##, având latura învecinată cu lotul ## (aparținând pârâtei) sunt edificate lucrări, fie parțial, fie în totalitate, cu încălcarea liniei de hotar. Lucrările edificate parțial pe terenul reclamantei sunt următoarele: piscină, cameră tehnică, platformă beton, alei din dale, gard lemn.

      (…) Expertul a arătat că piscina, gardul lemn și camera tehnică sunt construite parțial pe terenul reclamantei, cu încălcarea liniei de hotar. Suprafețele pe care se întind piscina și gardul edificate pe terenul reclamantei, lot ##, și suprafețele celorlalte lucrări edificate cu încălcarea liniei de hotar sunt: S=19,46 mp – suprafața ocupată de piscină; S=6,70 mp – suprafața ocupată de camera tehnică; gard lemn, pe lungimea de 23,93 m; S=12 mp – suprafața ocupată de pergolă; S=10 mp – suprafața ocupată de pergolă; S=3 mp – suprafața ocupată de grătar. Conform expertizei tehnice judiciare în specialitatea construcții civile și industriale, întocmită de expert ####### #####, gardul de lemn este realizat din 17 panouri, în total, panourile având înălțimi diferite în funcție de configurația terenului (în pantă). Suprafața de teren ocupată de soclul gardului, pe terenul reclamantei, este de 7,86 mp, cu mențiunea că nu toate panourile au soclu. Piscina este construită, de asemenea, parțial pe terenul reclamantei, pe o suprafață de 19,46 mp, ceea ce reprezintă 5,30 mc de beton si calcar, având în vedere și media adâncimii piscinei.

      (…) În cazul lucrării autonome cu caracter durabil realizate cu rea-credință, parțial asupra imobilului autorului și parțial pe terenul proprietarului vecin, în baza art. 587 alin. (2) C.civ., acesta din urmă are dreptul de a solicita ridicarea lucrării de pe teren (cu obligarea la plata despăgubirilor) sau de a solicita înscrierea în cartea funciară a unui drept de coproprietate al vecinilor. Dreptul de a cere ridicarea lucrării are ca obiect numai partea din construcţie situată pe terenul proprietarului vecin. Conform art. 586 C.civ.: „(1) Autorul lucrării este de bună-credință dacă se întemeiază fie pe cuprinsul cărții funciare în care, la data realizării lucrării, era înscris ca proprietar al imobilului, fie pe un mod de dobândire nesupus înscrierii în cartea funciară, dacă, în ambele cazuri, nu rezulta din cartea funciară și nu a cunoscut pe nicio altă cale viciul titlului său. (2) Cu toate acestea, nu poate invoca buna-credință cel care construiește în lipsa sau cu nerespectarea autorizațiilor cerute de lege. (3) Dispozițiile alin. (1) și (2) sunt aplicabile și autorului lucrării care se întemeiază pe un drept de superficie sau pe orice alt drept care, potrivit legii, îi permite, realizând o lucrare asupra imobilului altuia, să devină proprietarul acesteia.” În cauză, pentru edificarea lucrărilor de construire, se impunea obținerea autorizației de construire, autorizație ce nu a fost obținută, astfel că autorul lucrărilor este de rea-credință. mai mult, la data edificării lucrărilor (2012, 2015, conform susținerilor chemaților în garanție), nici pârâta, nici chemații în garanție nu erau înscriși ca proprietari ai imobilului având nr. de carte funciară ## (provenită din conversia CF ###6), ci reclamanta figura ca proprietar al terenului, din anul 2007. În ceea ce privește identitatea autorului de rea-credință, în baza art. 579 C.civ., „(1) orice lucrare este prezumată a fi făcută de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa și că este a lui, până la proba contrară. (2) Proba contrară se poate face când s-a constituit un drept de superficie, când proprietarul imobilului nu și-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrării noi sau în alte cazuri prevăzute de lege.”. Această prezumție poate fi invocată, în funcție de natura lucrării, fie de proprietarul terenului, fie de proprietarul construcției. Conform art. 750 C.civ., titularul dreptului de abitație are dreptul de a locui în locuința nudului proprietar împreună cu soțul și copiii săi sau alte persoane pe care le are în întreținere.

      (…) Reclamanta a optat pentru ridicarea lucrărilor reprezentate de piscină și gard, edificate parțial pe terenul său, fără a solicita plata de daune-interese. De asemenea, a solicitat ca în situația în care nu va fi executată obligație de ridicare a părții din construcțiile edificate pe terenul reclamantei, să fie autorizată a executa aceste lucrări pe cheltuiala debitorului. Ca autor prezumat al lucrărilor construite parțial pe terenul reclamantei, va admite cererea și va obliga pârâta la ridicarea părții din lucrările (suprafața de 19,46 mp din piscină și 23,93 ml/7,86 mp din gard) edificate pe terenul reclamantei, în suprafață de 730 mp, categoria curți-construcții, situat în intravilanul localității Crevedia, ####### #########, tarlaua 84, parcela 651/3, nr. carte funciară 71350, conform rapoartelor de expertiză tehnică judiciară în specialitățile topografie, cadastru și geodezie și construcții civile și industriale – Răspuns la obiecțiuni (f. 202-203 vol. I)”.

      Situațiile în care vecinul construiește peste limita de hotar sunt frecvente în practică, iar soluțiile diferă în funcție de buna sau reaua-credință a autorului lucrării.

      Dacă vă aflați în situația în care vecinul a construit pe terenul dumneavoastră – fie că vorbim despre un garaj, o locuință sau orice lucrare care depășește limita de hotar – putem analiza documentele și vă putem spune exact ce soluție juridică se aplică în cazul dvs..

      Pentru o evaluare rapidă, ne puteți contacta:

      ✉️ bogdan@deaconu.legal

      📞 0773.786.881

      Vezi și:

      Leave a Reply

      Ultimele Articole