Obligația de construire a despărțiturilor comune (gardul) și aplicabilitatea practică
Reglementarea obligației de a realiza despărțiturile comune între proprietăți are o relevanță practică semnificativă, întrucât situațiile de conflict între vecini sunt frecvente. Din acest motiv, este important de analizat atât dispozițiile legale – ce prevede legea referitor la despărțiturile comune și cum se aplică aceste reguli în situațiile concrete-, cât și jurisprudența relevantă.
Potrivit art. 662 alin. (1) Cod civil, „oricare dintre vecini îi poate obliga pe proprietarii fondurilor învecinate să contribuie la construirea unei despărțituri comune”.
Totuși, cum se aplică aceste dispoziții? Ce se întâmplă în situația în care vecinul refuză să participe financiar la edificarea acestei despărțituri și, mai ales, care este procedura corectă de urmat din partea vecinului care dorește să construiască?
Deși dispoziția legală pare, la o primă vedere, ușor de aplicat, realitatea arată că punerea ei în practică generează frecvent litigii complexe. Pornind de la experiența cabinetului nostru, de la situațiile pe care le-am gestionat și de la soluțiile obținute în instanță, voi analiza modul de soluționare a acestor diferende prin raportare la două ipoteze practice distincte:
- Construirea unilaterală și abuzivă a gardului, respectiv,
- Demersul prealabil în justiție pentru obligarea proprietarului la edificarea despărțiturilor comune.
Edificare unilaterală și abuzivă a gardului de către unul dintre vecini
De exemplu, vecinul A dorește să construiască un gard pe linia de hotar. Îl notifică pe vecinul B (proprietarul unui teren intravilan neîmprejmuit și fără construcții). Vecinul B refuză să participe la cheltuieli și îi solicită în scris lui A să contruiască gardul exclusiv pe terenul său. Ignorând refuzul, vecinul A construiește gardul direct pe linia de hotar, afectând ambele proprietăți, iar ulterior îl acționează în judecată pe B pentru recuperarea a 50% din costuri.
În dreptul civil, raporturile de vecinătate sunt guvernate de principiul bunei-credințe și de obligația de a respecta integritatea proprietății celuilalt. Deși Codul civil instituie în favoarea proprietarului dreptul de a-și îngrădi proprietatea și, în mod corelativ, dreptul de a-l obliga pe vecin la cofinanțarea lucrării de edificare, aceste prerogative nu pot fi exercitate în mod discreționar sau prin forță.
Dreptul de a solicita participarea la cheltuielile de construire are natura unui drept de creanță, a cărui naștere depinde fie de existența unui acord de voință între proprietari , fie – în lipsa acestuia – de un titlu judiciar care să suplinească consimțământul debitorului.
Atunci când niciuna dintre aceste condiții nu este îndeplinită, executarea directă a lucrării pe lina de hotar de către unul dintre coproprietari constituie o formă de „auto-dreptate”, reprezentând, în fapt, o conduită interzisă.
Prin urmare, deși vecinul A era îndreptățit la contribuția financiară din partea vecinului B, modul în care a acționat a transformat raportul juridic într-un veritabil abuz de drept – reclamantul nu poate pune pârâtul (vecinul B) în fața unui fapt împlinit pentru a genera o obligație de plată, cu atât mai mult cu cât, pârâtul B s-a opus în mod activ lucrării.
Într-o asemenea situație, vecinul B nu doar că nu este ținut să suporte vreo parte din cheltuielile de edificare a gardului, ci poate, printr-o cerere reconvențională, să solicite obligarea vecinului A la desființarea gardului amplasat pe linia de hotar și mutarea acestuia pe terenul exclusiv al lui A, pe cheltuiala acestuia.
Totodată, B poate cere repunerea terenului în starea anterioară și, dacă este cazul, acordarea de daune-interese pentru lipsa de folosință a porțiunii de teren ocupate în mod abuziv.
Acțiunea prealabilă în justiție formulată de vecinul A
Acest caz reprezintă calea legală și corectă de urmat. Atunci când un raportul de vecinătate este blocat de refuzul vecinului de a-și îndeplini îndatorirea legală, proprietarul care dorește edificarea gardului are calea acțiunii în justiție ca unic instrument legitim de depășire a impasului.
Prin sesizarea instanței anterior începerii oricărei lucrări, reclamantul solicită de fapt suplinirea consimțământului vecinului său. Hotărârea judecătorească ce se va pronunța în acest caz nu doar că va constata existența obligației a vecinului de a contribui financiar, dar va constitui și titlu executoriu care îi va permite reclamantului să execute lucrarea în mod legal, pe cheltuiala comună a ambelor părți, înlăturând în mod definitiv caracterul abuziv sau unilateral al intervenției asupra liniei de hotar.
Practic, vecinul A îl notifică pe vecinul B cu privire la necesitatea construirii gardului. Vecinul B refuză. De această dată, vecinul A nu demarează lucrările, ci îl acționează în judecată pe B, solicitând instanței să stabilească linia de hotar și să îl oblige peB la plata a jumătate din costurile de edificare.
În acest caz, instanța de judecată va admite acțiunea formulată de vecinul A și va dispune:
1. Grănițuirea proprietăților – stabilirea traseului exact al liniei de hotar pe baza unei expertize topografice;
2. Obligarea la edificare și cofinanțare – obligarea pârâtului B la plata a 50% din costurile e construire a gardului.
În situația în care pârâtul B refuză să execute de bunăvoie hotărârea, reclamantul A va fi autorizat de instanță să execute integral lucrarea pe cheltuiala sa, urmând să recupereze cota de 50% de la B. Recuperarea acestor sume se va realiza prin intermediul executorului judecătoresc.
Prealabil, este, totuși, foarte important de analizat solvabilitatea vecinului, respectiv capacitatea reală a acestuia de a participa financiar la edificarea gardului.
În situația în care vecinul se află în stare de insolvabilitate, recomandarea realistă pentru proprietar, în vederea evitării unui litigiu îndelungat, costisitor și cu șanse reduse de recuperare efectivă a cheltuielilor, este să opteze pentru construirea gardului exclusiv pe propriul teren.
Astfel, va edifica gardul în întregime pe terenul său, respectând o distanță de siguranță (sau chiar lipit de linia de hotar, dar fără a depăși limita de proprietate), suportând costurile în integralitate.
Consecința, în această variantă, este aceea că gardul devine proprietatea sa exclusivă – vecinul nu poate fi obligat la nicio plată, dar nici nu are vreun drept de folosință sau sprijin asupra acelei construcții.
Vezi și:
Jurisprudență relevantă: https://www.deaconu.legal/jurisprudenta/;
Articole juridice: https://www.deaconu.legal/articole-juridice/;
Legislație actualizată: https://www.deaconu.legal/legislatie/.